人民銀行昨日（24日）宣布降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，對此，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，人行新政策將穩(wěn)步有序推動存量房貸利率下行，有助修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)居民的消費力和意願。
調(diào)降存量房貸利率效果正面
自今年5月人行宣布取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率下限等多項房地產(chǎn)金融優(yōu)化政策以來，絕大多數(shù)城市已相繼大幅下調(diào)甚至取消首套和二套房貸利率下限，龐溟介紹說，數(shù)據(jù)顯示，6月末全國新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，同比下降0.66個百分點。在此情況下，疊加今年2月與7月5年期及以上貸款市場報價利率（LPR）兩次下調(diào)累計35個基點，存量與新增房貸利差迅速擴(kuò)大，在某些城市甚至已超過100個基點。
龐溟認(rèn)為，存量房貸與新發(fā)放房貸的巨大利差，為居民提前還貸提供了重要的動機(jī)和誘因。使商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)了居民早償率高、房貸餘額降的現(xiàn)象，給銀行經(jīng)營和信貸業(yè)務(wù)帶來擾動。
龐溟 仲量聯(lián)行供圖
2023年8月，人行和國家金融監(jiān)督管理總局提出按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率後，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。據(jù)統(tǒng)計，該項政策出臺後，有超過23萬億元（人民幣，下同）存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整後加權(quán)平均利率為4.27%，平均下調(diào)0.73個百分點，惠及超過5000萬戶家庭、1.6億人，每年節(jié)省利息支出約1700億元。政策出臺後4個月的房貸月均提前還款金額較政策出臺前下降10.5%，直接推動了2023年四季度社會消費品零售總額同比增速達(dá)到近三年來同期最高水平。
龐溟估測，如果存量房貸利率下調(diào)75個至100個基點，對於採取等額本息還款方式的100萬元30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節(jié)約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1600億元至2200億元。不過，如果銀行負(fù)債成本未能實現(xiàn)同步調(diào)整，在存量房貸利率下調(diào)100個基點的假設(shè)情景下，年化後有可能對銀行營業(yè)收入和凈利潤分別造成6%左右及10%以上的負(fù)面影響。
保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定
根據(jù)國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，二季度末中國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，比去年二季度的1.74%下降了20個基點，繼續(xù)處於有歷史記錄以來的低位。為此，龐溟認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)積極應(yīng)對經(jīng)營環(huán)境變化，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，努力將下調(diào)存量房貸利率對息差的影響控制在中性，確保盈利常態(tài)化增長和銀行可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)不良貸款率保持穩(wěn)定。
此外，龐溟分析稱，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元，同時將降低人行政策利率，7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。通過採用降準(zhǔn)等方式，可以繼續(xù)支持銀行合理管理和控制負(fù)債成本，也可利用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供較低成本、更具穩(wěn)定性的資金來源，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟(jì)的能力。
易居：房貸雙利好 王炸大禮包
多項金融政策齊發(fā)，將釋放民眾的消費能力和意願。資料圖
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，人行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例，政策覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險發(fā)揮了積極的作用，是迄今為止力度最大、惠及面最大的房貸政策。
實實在在為購房者減月供
「此次非常明確，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。其含義是，近期各銀行將會根據(jù)人行部署，持續(xù)降低月供族的房貸成本?！箛?yán)躍進(jìn)表示，簡單測算，若可以降低50個基點，那麼對於100萬（人民幣，下同）貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。該力度雖沒有此前預(yù)期的80個基點大，但仍屬於國慶前夕人行發(fā)放的大禮包。
「針對首付比例，此次對於二套房或改善型住房落實了寬鬆的首付比例導(dǎo)向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高於首套房。但此次下調(diào)為15%，有助於促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低?！箛?yán)躍進(jìn)簡單測算，若是一個家庭認(rèn)購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現(xiàn)在降低為30萬，直接減少20萬，自然激活改善型或換房的需求。
進(jìn)一步提高居民購房能力
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次人行兩個政策大禮包具有三個特點：
一是呼應(yīng)民眾期盼，適時推動政策落地。比如，存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，可為每個購房的居民家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。疊加LPR下調(diào)和存量房貸利率，實際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點，然後疊加此次50個基點，最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史非常罕見的下降存量房貸的政策。
嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)指，二套房房貸首付比例也是如此，各地雖然落實了認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，但其實很多購房形態(tài)也還是會被認(rèn)定為二套房，導(dǎo)致購房成本還是偏高。此次默認(rèn)和首套房標(biāo)準(zhǔn)一致，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強(qiáng)購房能力。
二是此次政策統(tǒng)籌了存量房貸和增量房貸，覆蓋面廣。存量房貸即是已經(jīng)購房的家庭，月供壓力減輕很多。而增量房貸則進(jìn)一步降低首付比例，進(jìn)一步提高購房的能力。
三是政策具有刺激消費、防範(fàn)風(fēng)險的導(dǎo)向。無論是已購房還是新購房的，都可以降低資金壓力，同時減輕成本。尤其是存量房貸本身利率過去偏高，月供違約風(fēng)險增大，也會產(chǎn)生提前還貸等事件。此次有助於穩(wěn)住存量房貸、增加新購房按揭貸款需求，對於銀行來說，有助於防範(fàn)風(fēng)險、拓寬業(yè)務(wù)，真正促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。對於居民家庭來說也是減輕負(fù)擔(dān)和提高幸福感。
中行：金融政策給力 提振市場信心
最新頒布的房貸政策將購房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購房信心。資料圖
人行昨日公布將下調(diào)7天期逆回購利率0.2個百分點，下調(diào)存量房貸利率及房貸首付比例、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、創(chuàng)設(shè)新貨幣政策工具支持股票市場發(fā)展等一系列重大舉措，中國銀行研究院研究員梁斯認(rèn)為，政策措施力度較大，對市場預(yù)期改善具有較強(qiáng)促進(jìn)作用。
暖樓市 穩(wěn)股市
梁斯表示，7天期逆回購利率是政策利率，是利息體系中樞。其下調(diào)意味著後續(xù)LPR有望同步下調(diào)，與LPR掛鉤的信貸利率也將同步下行，企業(yè)融資成本和居民購房負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步降低。加之存量房貸利率及首付比例下調(diào)等政策持續(xù)顯效，有助於提振居民購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快回暖。
梁斯認(rèn)為，推出支持股票市場發(fā)展的政策工具，有助於促進(jìn)A股企穩(wěn)並實現(xiàn)良性發(fā)展，二級市場平穩(wěn)運行有利於一級市場合理定價，從而提升企業(yè)上市融資意願。而與其相關(guān)的股票、基金等產(chǎn)品表現(xiàn)有望迎來改善，這會增加居民財產(chǎn)性收入，提升居民消費意願。
護(hù)金融 穩(wěn)經(jīng)營
「降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點將釋放1萬億元（人民幣，下同）流動性，下調(diào)幅度及釋放資金規(guī)模均為近年新高。」梁斯分析，從資產(chǎn)端看，存款準(zhǔn)備金率大幅下調(diào)有助於提升金融機(jī)構(gòu)信貸投放能力，在確保融資總量穩(wěn)步增長的同時更好助力經(jīng)濟(jì)重點領(lǐng)域及薄弱環(huán)節(jié)發(fā)展，滿足實體經(jīng)濟(jì)資金需求。從負(fù)債端看，1萬億元的流動性，在降低銀行資金成本同時也降低了對銀行信貸擴(kuò)張的監(jiān)管要求，從而進(jìn)一步提升了其信貸投放，特別是中長期信貸投放能力。而負(fù)債成本下行也會相應(yīng)抵補(bǔ)收益率下降帶來的影響，穩(wěn)定凈息差收窄壓力，維護(hù)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營。
今年以來中國經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢。但三季度以來，受市場預(yù)期疲弱、房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)及極端天氣等因素影響，經(jīng)濟(jì)景氣度有所下降，製造業(yè)PMI已連續(xù)4個月低於榮枯線。梁斯表示，當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)仍處於新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，新動能、新產(chǎn)業(yè)、新模式在加速形成，但對產(chǎn)業(yè)的拉動效果尚無法完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)下行帶來的缺口，經(jīng)濟(jì)仍處於轉(zhuǎn)型陣痛期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實。在這樣的背景下，作為宏觀調(diào)控的支柱政策，貨幣政策需要進(jìn)一步發(fā)力，在引導(dǎo)預(yù)期、改善需求等方面持續(xù)作為，為實體經(jīng)濟(jì)提供多角度、全方位的金融支持。（記者 黃裕勇 張麗娟）
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