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易憲容

中共中央二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）已經發布。《決定》錨定2035 年基本實現社會主義現代化目標，重點部署了未來五年中國各個領域裏的重大改革。房地產改革同樣是未來幾年的重要任務。房地產制度改革主要有防範化解房地產風險，重構內地房地產市場發展的新模式，及創造條件重建大市場。

在《決定》中，12次提及「房」字，是歷來三中全會中談論房地產最多、最集中的一份文件，所以，未來五年房地產改革將有許多新的看點，並將未來內房市場帶向一個全新的方向，主要有以下三個看點。

建構內房市場發展新模式

一是傳統的房地產發展模式將終結，而要做到這點，就得防範和化解傳統發展模式所引發的風險，就短期而言，這是中國房地產要完成的首要任務。因為，2021 年以來，隨著市場出現重大調整，其性質及供求關係發生了根本性變化，由投資炒作主導的市場轉化為以消費為主導的市場。

這種轉變自然會擠破房地產的巨大泡沫。泡沫破滅，房價回歸理性，必然會出現全國性房價普遍下跌。由於以往房價炒得太高，這種房價下跌了三年還在持續，估計在三線四線城市，這種房價下跌還會持續幾年。而房價下跌，不僅會讓整個房地產投資和銷售立即疲弱，住房需求消失，而且引發巨大的金融風險，並可能向銀行體系和金融體系傳導。

還有，在以往投資炒作為主導的房地產市場，由於房價只漲不跌，房地產的暴利吸引全國各行各業的企業都去建造住房，加上內地住房預售制度及土地供應制度，使得供應立即膨脹，到2021年出現全國性住房供應過剩。這不僅造成了社會資源的嚴重浪費，也由於資金不能回籠或資金斷裂，引發了許多房地產開發商破產倒閉，房地產危機重重等。《決定》的首要任務不僅在於終結舊有發展模式，更為重要的是要防範和化解風險，為未來發展新模式構建創造條件。

二是建構未來內地房地產發展的新模式，其前提就是交易的去金融化，讓住房成為完全改善居民生活所需的消費品。在《決定》中，這點非常明確。因為住房既可是消費品，也可是投資品。同一住房，對它的性質界定不同，其供求關係、定價基礎、定價方式等是完全不同的。在2021年以前，內房市場之所以會只漲不跌，並吹起了一個巨大的房地產泡沫，就在於沒有對住房性質用稅收政策進行嚴格界定，把住房當成了一個投資品，成了不少人投機賺錢的工具。新的房地產模式就是要去除住房買賣賺錢的性質，即住房買賣的去金融化。住房是消費品而不是投資品。

新的住房發展模式是要建構一個多樣性、多層次、多元化的消費市場。住房消費的多樣性主要是把每一個居民可能根據自己的經濟約束條件、個人偏好來選擇滿足其居住需求的方式， 可以租賃住房， 也購買持有住房。在德國，選擇租賃住房的居民佔比達50%以上，而在美國選擇購買持有住房的居民比例達68%以上。在這種可自由選擇的情況下，每一個居民可以根據不同條件作出自己的選擇，這應該是滿足居民住房需求最好的方式。《決定》中房地產制度改革第一條就是「建立租購並舉的住房制度、加快構建房地產發展新模式」。就內地現有的情況而言，要建立租購並舉的住房制度，核心問題可能要建立完全有利於租賃者的制度安排，在這方面，房地產改革要做的工作會很多。

促進農村人口市民化

住房消費的多層次主要是指消費性住房產品多樣化和多層次。房地產改革要求開發商根據居民不同需求和不同偏好建造不同層次的住房，以滿足不同群體在不同時期對住房的不同需求。比如，有首次購房和改善性住房；有一般性住房和高檔住房等。事實上，隨著居民生活水平提高，居民對住房居住需求會越來越多、越來越高，房地產改革就是要滿足不同層次的居民這種不斷增長的住房需求。住房消費的多元化主要是指保障性及商品性住房並舉。這裏強調的是政府通過增加保障性住房建造來保證城市底層居民的基本居住條件，讓他們也住有所居。

三是通過農村人口的市民化及土地制度改革，重塑內房市場。因為就當前各城市住房存量現狀來說，三線以下的城市基本上處於嚴重過剩狀態。據了解，這些城市的居民居住條件基本上得到了滿足（許多城市基本上是一人一套，而不是一家一套，極少數例外），所以在這些城市保障性住房需求也是很小。住房緊缺基本上是在一線城市及少數二線城市。所以，當前內房市場的現狀就是，一是面對一些城市嚴重供給過剩的住房如何消化，二是面對某種程度住房供應緊缺的城市如何增加供給。可以看到，《決定》的房地產改革對此進行了具體部署。

《決定》所提出的城鄉融合，促進農村居民市民化是一項重要的制度安排。這項制度安排將給未來內房市場帶來巨大的住房需求，不僅可以用來消化目前三線以下城市住房的嚴重過剩，也將可為未來房地產發展提供一個潛在的巨大市場，而農村土地制度改革是這個無限大的住房需求市場得以發展的前提。因為土地制度改革就是要讓現有的土地資源合理配置以及高效利用，就是要盤活農村存量資產，不僅可讓農村居民市民化提供第一桶金，也可降低土地要素流轉成本，降低建造住房所需土地成本，有利於增加住房供給。

總之，未來內地房地產改革就是要重構房地產發展新模式，讓住房成為滿足居民不同住房需求的消費市場。

圖源：中新社