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【商界心聲】減辣之後 樓市何去何從?

【商界心聲】減辣之後 樓市何去何從?

責(zé)任編輯:林鏗泓 2023-11-07 08:34:37原創(chuàng) 來源:香港商報

香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長 蔡志忠

上月底港府宣布對樓市減辣,引起外界一片憧憬,一二手樓市交投略為增加,給寂靜的市場帶來一點希望。然而,減辣一星期以來,樓市表現(xiàn)仍然疲弱,究竟為何?經(jīng)過幾年新冠疫情的折磨,香港經(jīng)濟受到極大衝擊,樓市早已嚴重內(nèi)傷,港府到今天才出手,其實已錯過最佳救市時機,樓市要完全復(fù)原需要一段漫長時間。當(dāng)然,從另一個角度看,有政策支持樓市,也等於支持經(jīng)濟,有總比沒有好,只能冀望先讓成交量慢慢增加,從而帶動整體經(jīng)濟流通。

如實反映市況

近年香港發(fā)生不少變化,有人離開也有人進來,作為香港人一定要愛國愛港。那麼誰最熱愛香港、誰最支持香港國際金融中心地位?筆者認為是留在香港堅守著陣地,並以真金白銀作出投資的人,他們最有發(fā)言權(quán)。正因如此,我們要實事求是看待事物,評論樓市更要如實反映市況,指出政策缺點所在,不要盲目唱好,才能真正解決問題。筆者一直強調(diào),樓市是香港經(jīng)濟重要一環(huán),撤銷辣招拯救樓市,不會讓重傷的樓市立即復(fù)原反彈,只可以製造多一些成交,讓中小企業(yè)的樓宇抵押貸款鬆一口氣,是幫助經(jīng)濟復(fù)蘇的重要舉措。

我們目前面臨的經(jīng)濟狀況,其真實的數(shù)據(jù)是殘酷的,香港零售市場9月份的表現(xiàn),只比去年同期增長13%,比預(yù)期中差;地產(chǎn)從業(yè)員跌至4萬人左右,平均每13.5人開一張買賣單;香港仔、何文田等區(qū)的優(yōu)質(zhì)新盤開價每呎1.7萬至2萬元左右,價格重回7至8年前;屯門新盤發(fā)展商罕有推出賣樓保證,如物業(yè)入伙時樓價下跌可獲賠償5%;還有縱使減辣,東涌填海第106B區(qū)住宅地招標(biāo),地產(chǎn)商依然出價未達政府底價而流標(biāo),是今年官地第5次流標(biāo),反映發(fā)展商並不看好樓市前景。

就以政府土地招標(biāo)多次出現(xiàn)流標(biāo)為例,社會上有聲音指責(zé)是地產(chǎn)商暗中聯(lián)手,故意出低價迫使土地流標(biāo),將來港府土地賤賣引致庫房收入大減,甚至出現(xiàn)財政赤字,責(zé)任歸咎於地產(chǎn)商。對於外界這種責(zé)備態(tài)度,筆者認為一點都不出奇,地產(chǎn)行業(yè)以往長期賺大錢,地產(chǎn)商在大眾眼中都是富豪財團,市道好時積極買地建屋,貨如輪轉(zhuǎn);如今市道轉(zhuǎn)差不肯投地,引致土地流標(biāo),難免會讓一些人產(chǎn)生不滿。不過話說回來,假如賣出的土地價格偏低,又會使另一些人認為港府賤賣土地,將利益輸送給地產(chǎn)商。

製造買地誘因

至於為什麼地產(chǎn)商強烈要求港府撤銷樓市辣招?原因是樓市已經(jīng)回到「冰河時期」,10月份包括住宅、工商舖、車位在內(nèi)的總成交量竟然只有2925宗,是33年以來月份次低。大家要明白,地產(chǎn)商賣出樓房資金才能夠回籠,才會再積極投地發(fā)展,在市道好的時候,甚至肯出高價買地,政府庫房收入自然也會增加;相反,如果樓市像今天這樣冰封,地產(chǎn)商不但只會出低價競投,甚至乾脆不投。內(nèi)地房企的財政危機,陸續(xù)出現(xiàn)的暴雷情景,是一個血的教訓(xùn),難道香港地產(chǎn)商看不到嗎?

因此,要讓賣地收入增加,首先就要讓樓市交易量恢復(fù)正常,製造更多吸引地產(chǎn)商買地的誘因。什麼是正常市場?就是回到13年前,重返2010年時的樓市政策,光是減辣不夠徹底,應(yīng)該撤銷所有樓市辣招。世界正處於政經(jīng)紛亂時期,地緣政治局勢動蕩,戰(zhàn)爭引起生靈塗炭,在環(huán)球經(jīng)濟不景氣之下,作為金融中心的香港正處於風(fēng)口浪尖,非常時期必須用非常手段全力救市。

港府鼓勵市民,對香港要有信心,然而經(jīng)濟數(shù)據(jù)卻並不理想,中小企業(yè)要守到什麼時候,明年、後年,還是更久?筆者比較保守,已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備,這將會是一場持久戰(zhàn)。在此仍然苦口婆心地作出警告,樓市最大的敵人、消費市場的對抗者、也是企業(yè)大量借貸產(chǎn)生嚴重負擔(dān)的債主,就是高利率,仍然會維持一段長時間。

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