香港商報評論員 李明生
本港二手樓價持續下跌，最新中原城市領先指數跌至6年半新低，較今年高位累挫近9%，與前年高位比較更挫20%。未來樓市何去何從？政府又應扮演什麼角色？行政長官李家超日前受訪時指，樓價應由市場決定，而非政府，最重要穩定健康發展。的確，樓價升跌份屬平常，有形之手不宜干預太多；惟這不代表政府毫不作為，須穩定市場信心和保障民生需要。
樓市何謂健康？升得太多以致市民難以負擔，固不健康；跌幅過大甚而構成金融風險，更要設法防範。跌市之下，一大健康量度指數，乃是負資產。金管局日前發表第三季末的負資產統計，宗數按季大增兩倍至逾1.1萬宗，所涉按揭貸款金額亦同步增至近600億元，無疑反映了樓價下滑的影響。但還有一大指標同須留意，就是拖欠比率，兩者要相結合來考慮。最新拖欠3個月以上的負資產按揭貸款比率，僅為0.02%，較上季的0.09%不增反跌，顯示在低失業率和金管局的壓力測試下，市民供款能力保持穩健，沒有因拖欠貸款而危及金融穩定。事實上，再看2003年樓市低谷，當年拖欠比率企於2%之上，以宗數和金額計的負資產比重，更分別佔了整體市場約20%和30%，而目前則只佔2%至3%左右，故今昔處境實不能相提並論。
因應樓價升得太多，早前政府引入了需求管理「辣招」；有見樓市交投轉淡，新一份施政報告亦因時制宜「減辣」。為了應對非常低息環境，金管局在美國加息周期前已加強了壓力測試；隨著息率逐漸復常，局方也將按息壓測要求下調了。凡此種種，都貫徹了逆周期穩定市場、避免價格大上大落的政策方針。對樓市過度樂觀不成，過度悲觀也不成，有關方面要穩定市場信心，重點不是橫加有形之手，而是申明當局必會密切注視箇中風險。有鑒市場最新關注，金管局可研究制訂警戒線，以樓價再跌多少、拖欠率再升多少，以至失業率增加多少，及息口再升多少等等來進行壓測，若然最新市況距離危險水平尚很遙遠，則可向市場派出定心丸，好像美聯儲年初因銀行倒閉而進行壓測，藉此證明業界資本充足以挽回市場信心般。另外如前所述，確保就業市場向好，也是保障市民供款能力的根本之道；最新施政報告既以「拼經濟謀發展」為題，當局要貫徹落實好系列措施，不斷營造更佳的營商環境，既拆牆鬆綁亦牽頭帶領市場把握各個機遇，保了經濟、保了飯碗，自然就無斷供問題。
樓市是把雙刃刀，一方面樓價大跌會帶來負財富效應，以至威脅到賣地和印花稅等庫房收入，另方面樓價暴漲亦會損害民生，造成上車上樓難甚而劏房問題。惟無論如何，價格到底應由市場決定，政府只應針對兩個極端：一是防範樓價大跌所帶來的金融風險，做好事前的一切壓測工作；一是除了在私營市場外，亦要多利用公營模式，昨日「解決劏房問題」工作組便召開了首次會議，北部都會區亦剛發表了行動綱領，都有助解決基層的居住難題。
美息漸見頂和政府「減辣」，都是樓市利好因素；只要穩好信心、保好民生，十分複雜的樓市問題也可以很簡單。（中通社資料圖）
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